gestion de sinistres

A qui profite Irsi ?

Par la tribune de l'assurance, publi-rédactionnel - Le 15/05/2018

Complexe à mettre en œuvre mais visant à simplifier et accélérer le règlement des dégâts des eaux et des incendies dans les immeubles collectifs et à améliorer la qualité du service délivré aux assurés, la convention Irsi entrera en vigueur le 1er juin prochain. Pour cette deuxième édition du Cercle des partenaires, et afin d'évaluer les enjeux d'Irsi, toutes les parties prenantes sont réunies autour de la table : expert, assureur, fédération professionnelle et intermédiaire.

photos © Gilles Danger
photos © Gilles Danger

Irsi remplace les conventions Cidre et Cide-Cop pour le règlement des dégâts des eaux et des incendies dans les immeubles. S'agit-il d'une révolution ou d'une évolution ?

Christophe Naudin, Sada assurances : Irsi représente un bouleversement de nos habitudes de gestion. Avec Cidre, j’ai travaillé pendant vingt ans sur une convention qu'on maîtrise. Le rôle de l'assurance prend une nouvelle dimension, moins technique et davantage tourné vers le conseil. La fonction de l'assureur ne se borne plus à la simple gestion de sinistre. C'est extrêmement enrichissant pour notre métier. Cela laisse augurer une nouvelle façon de l’exercer, de travailler.

Stéphane Pénet, FFA : Irsi va changer des habitudes vieilles de plus de vingt ans. La décision a été prise il y a plusieurs années de refondre Cidre et Cide-Cop, l'une des conventions les plus importantes du marché de l'assurance, ne serait-ce qu’à cause des recours intercompagnies incessants en cas de dégâts des eaux. Nous avons finalement décidé de remplacer ces deux textes, par une seule convention.

Bertrand Cattiaux, Elex immeuble : Pour les experts, il s'agit d’une grande évolution, voire une révolution. Cela va grandement faciliter une gestion des dossiers un peu lourde, une fois que l’ensemble de son contenu aura été parfaitement intégré. La nouvelle convention a un spectre d'interventions plus large que l'ancienne, et couvre la majorité des dégâts des eaux et des petits incendies.

Pierre Plasse, Pierre Plasse et cie : Je me réjouis de l'arrivée d'Irsi. Pour nous, et puisque nous sommes dans une phase intermédiaire, il s’agit plutôt d’une évolution.

Vincent Joye, Sada assurances : Irsi n'apportera que des bénéfices si tout le monde joue le jeu, si tout le monde respecte les plafonds d'indemnisation, si les devis ne sont pas gonflés pour changer de tranche. Pour sa part, Sada jouera le jeu !

Quelle est votre opinion sur cette nouvelle convention ? S'agit-il d'un bon texte ?

V.J. : Irsi procure un gain de temps considérable à l'assuré victime d'un dommage et une gestion simplifiée des sinistres. Auparavant, le traitement d'un sinistre impliquait une multitude d'intervenants, source de nombreux litiges, par exemple en cas de recherche de fuites, car chacun intervenait en fonction de ses propres dispositions contractuelles ou intercalaires. D’où de nombreuses contestations retardant d'autant l'indemnisation de l'assuré. Désormais, les définitions et standards de la convention s'imposent à tous les contrats. L'assuré ne risque plus d'être confronté à de multiples intervenants pour un dommage dans un même local : l'assureur de l'immeuble, celui de la copropriété, de l’occupant, etc. L'assuré ne subira plus d'incessants allers-retours entre interlocuteurs. L'indemnisation de l'assuré devient plus fluide et rapide.

C.N. : C’est une grande nouveauté car Irsi est une convention assez consumériste, avec beaucoup d'avantages pour les assurés, qui n'auront affaire qu'à un seul interlocuteur en cas de sinistre, ce qui réduit les démarches qu'ils doivent accomplir. Cela va accélérer, fluidifier et moderniser les procédures de règlement et d'indemnisation des sinistres, avec une gestion sans couture des dommages pour tous les types d'assurés. Le rôle de l'assurance prend une nouvelle dimension : davantage dans le conseil, l’assureur ne se résume plus à un simple gestionnaire de sinistre.

S.P. : L'ancienne convention causait pas mal de problèmes aux assurés et aux assureurs. L'ancienne gestion des sinistres dont ils étaient victimes n’était pas satisfaisante. Irsi apporte de nettes améliorations sur la qualité du service délivré aux assurés et de simplification des dossiers pour les gestionnaires : avec les deux anciennes conventions, la gestion des sinistres devenait de plus en plus complexe tant sur le plan des différentes expertises à prendre en compte que pour la lourdeur des actes administratifs à accomplir.

Avec Cidre, certains assureurs avaient tendance à se réfugier derrière la convention pour ne pas prendre en charge ce qu'ils devaient indemniser. Le nouveau texte indemnisera mieux et plus vite les assurés. 


 

Bertrand Cattiaux, 46 ans, est expert référent et directeur d'Elex immeuble. Il a obtenu un DUT de génie civil bâtiment à l'IUT de Béthune en 1993. Expert IARD en Île-de-France pour le cabinet Texa jusqu'à fin 1999, il rejoint ensuite Duotec et sa filiale Elex. Entre 2001 et 2003, il encadre une équipe qui comptera jusqu’à 45 personnes pour les expertises contradictoires à Toulouse sur le site d’AZF. Il devient alors expert, puis expert manager et associé de Duotec en Paca de 2004 à 2015, et, après sa revente au groupe Adenes, expert-référent d’Elex pour le Sud-Est. Il a pris cette année la direction d’Elex immeuble.


 

B.C. : Irsi place l’expert au cœur du dossier et est au profit de l'assuré. Le sinistré se retrouve au cœur de la convention rédigée à son profit. Il n'aura affaire qu'à un seul interlocuteur, ce qui est un gage de fluidité et de rapidité de traitement de son sinistre. Un expert unique sera désigné pour traiter l'ensemble du dossier, avec une vision globale du sinistre, ce qui va réduire d'une manière assez importante leurs délais de gestion. Les assurés sont toujours inquiets de se retrouver dans pareille situation. L'expert aura à cœur d’expliquer le fond des choses. Son intervention pourrait aller jusqu'à la remise en état du logement pour le compte de l’assureur par des propositions d’intervenants extérieurs. Irsi va assouplir la gestion des sinistres pour les occupants des logements endommagés, qui sont les principales victimes et qui ressentaient la longueur de gestion des dossiers, avaient du mal à obtenir des informations, devaient les solliciter auprès de divers acteurs du dossier dont ils ne maîtrisaient pas toujours le rôle. Nous devions aussi faire concorder les agendas de chaque occupant tant pour le constat des dommages que pour d’éventuelles recherches de fuites dans différents lots, car la copropriété est parfois complexe à gérer. Irsi va dans le sens de l'automatisation de la gestion des dossiers, donc de la réduction des délais et d'une meilleure réactivité. Irsi sera utile surtout dans les immeubles en copropriété, où l'on trouve une multiplicité d'interlocuteurs : le ou les propriétaires de l'immeuble, occupant(s) ou non, les locataires, les copropriétaires, le syndic, le conseil syndical, etc.

P.P. : Cela change énormément de choses, et en bien : la garantie dégâts des eaux s’exerce désormais suivant la formule « tous risques sauf » incluant donc les sinistres d'origine inconnue. Cela n'était le cas que dans certains contrats MRH haut de gamme ou en risques industriels. Prenons le cas d'un dégât des eaux causé par le débordement d'une baignoire chez un occupant d’un étage supérieur refusant de reconnaître sa responsabilité. Le ou les sinistrés n’étaient pas indemnisés. Avec Irsi, ces sujets désagréables disparaissent : même si l’occupant en cause ne reconnaît pas sa responsabilité, l'assureur du copropriétaire ou du locataire devra indemniser la victime. Plus globalement, Irsi va simplifier le règlement des sinistres dans les immeubles en évitant les expertises et contre-expertises multiples qui intervenaient et coûtaient, alors même que le lésé n'avait pas encore reçu un seul euro de réparation. Parmi les points positifs, je note également une réduction des sinistres à la charge des assureurs d'immeubles. Irsi va, ainsi, permettre de moraliser un petit peu le marché des immeubles : l’assureur immeuble était amené à régler de nombreux dommages, alors même que la responsabilité de la copropriété n'était pas engagée.

Comment vous êtes-vous préparé ou vous préparez-vous à sa future application ?

S.P. : Elle entrera en vigueur le 1er juin prochain. Depuis maintenant six mois, les assureurs s’y préparent grâce aux kits de formation mis à disposition par la FFA. Nous avons aussi présenté Irsi aux experts et à leurs associations, aux associations de syndics, de copropriétaires, aux offices HLM, etc. Nous nous sommes concertés avec tous les acteurs impliqués dans la gestion d'immeubles et de logements, privés et publics, et avec leurs organismes représentatifs. C'est avec eux et pour eux que nous avons élaboré nos kits de formation. Il faudra bien évidemment mettre en place quelques contrôles au cas où l’assureur n'aurait pas saisi le sens d'Irsi, pour corriger le tir. Nous avons mis en place une commission d'application pour son suivi, à laquelle participeront aussi des experts. C'est elle qui décidera de l'interprétation à donner à telle ou telle question.

C.N. : Irsi est une convention que Sada a prise à bras-le-corps dès début octobre pour bien comprendre toutes ses subtilités. Ce nouveau texte nous impose une remise à plat complète de notre gestion. Nous avons accompli un gros travail de formation. Nous sommes précurseurs dans l'assurance puisque Sada est le seul acteur du secteur à proposer des formations à ses partenaires et à ses salariés pour bien l'appréhender. Tous les services de Sada montent en compétence et apportent leur pierre à l'édifice. Nous avons aussi élaboré un programme de formation en plusieurs étapes pour et avec les courtiers avec qui Sada a noué depuis de longues années une vraie relation de confiance et de proximité. Grâce à son expertise et sa volonté d'excellence, Sada s'est imposée comme le spécialiste de la copropriété depuis plusieurs années. Nous avons eu beaucoup d’échanges et nous continuons d'échanger régulièrement avec les courtiers sur divers dossiers au cours de réunions de travail où chacun apporte sa vision, pour que l'application de cette convention se passe au mieux, afin d'éviter les erreurs de compréhension ou une assimilation étriquée de ce nouveau texte. 

V.J. : Sada joue un rôle moteur dans l'application d'Irsi. Cela s'est concrétisé par un gros travail de formation, interne et externe, en trois lieux différents : Nîmes, Lyon et Paris. En interne, 100 % de nos équipes indemnisation pour les risques immobiliers et le grand public (y compris les gestionnaires auto-corporel sur la base du volontariat), soit une vingtaine de collaborateurs ont bénéficié de cette formation. Nous voulions que l'ensemble de nos salariés puissent s'en imprégner, afin qu'ils maîtrisent les tenants et les aboutissants d'Irsi. Outre une quinzaine de souscripteurs, nous y avons aussi formé nos délégués commerciaux pour qu'ils puissent la présenter à leurs clients. Un comité technique avec l’intégralité de nos experts indépendants et groupes d'experts est programmé en avril avec des sessions d'échanges de bonnes pratiques, et pour savoir quelle position technique adopter selon les cas. Nous souhaitons également nous enrichir de leurs retours d'expériences et des autres formations qu'ils ont éventuellement effectuées. Ensuite, ils seront suivis et accompagnés au cours du second semestre 2018 par nos comités de pilotage.

Tous nos principaux courtiers, ayant la délégation de règlement et de gestion immeuble, auront été formés à Irsi avant le 1er juin prochain. Nous avons également créé un didacticiel dédié et des aides mnémotechniques reprenant les grands principes d'Irsi. Nous allons aussi créer un espace dédié à cette nouvelle convention sur notre espace partenaires Sada. 


 

Stéphane Pénet, diplômé d'HEC et du CHEA (1990-91), 57 ans, est directeur des assurances de biens et de responsabilités à la FFA depuis 2008. Administrateur du Centre national de prévention et de protection (CNPP) à partir de 2006, il préside le Groupement des conventions d'assurances (GCA) depuis 2006 et de l'association Promotion et suivi de la sécurité routière en entreprise (PSRE) depuis 2012. Directeur commercial d'Axa assurances de 1993 à 1997, il dirige Axa Seguros au Chili jusqu'en 2000, puis la direction commerciale d'Axa assistance pendant cinq ans. Il a créé une société de gestion pour compte de tiers avant de devenir directeur des marchés à la direction des assurances de biens et de responsabilités de la FFA.


 

B.C. : Irsi est une convention complexe à mettre en œuvre. Comme tout nouveau texte, elle nous impose de nous approprier de nouvelles règles, même si nous sommes habitués à nous adapter. Les experts IARD sont cependant préparés en raison du rôle pédagogique qu’ils jouent depuis toujours auprès des acteurs de la gestion d'un immeuble, de leur rôle d'accompagnement des occupants. Le groupe Adenes Elex a d'abord formé pendant quelques semaines des experts référents pour assister au jour le jour nos équipes. Nous allons aussi réaliser des audits internes avec des panels d’experts pour vérifier qu'ils sauront et pourront la mettre en application au 1er juin prochain, et répondre aux questions qu'ils se posent. Cela nous a amenés à définir une formation stricte pour bien faire comprendre à tous nos experts ces nouveautés, pour faire le lien entre les conventions existantes et la nouvelle. Et ce, pour définir qui prend en charge le dommage, s'il y a des recours ultérieurs et sur quels points, comment s’organisera le remboursement des dégâts, par qui, etc. Les experts se mobilisent, se structurent pour répondre précisément à Irsi et notamment au sein du groupe Adenes où une nouvelle marque a été créée (Elex immeuble) pour nos clients courtiers et assureurs mais également les syndics de copropriété habitués à être au cœur de la gestion sinistre immeuble. 

P.P. : J'ai présenté la convention à mes gestionnaires qui l'ont étudiée et à mon service commercial afin que mes commerciaux en informent nos clients administrateurs de biens. Nous avons travaillé sur les documents fournis par la FFA. Un certain nombre d'organismes de formation m'ont sollicité. La CSCA a conclu un partenariat avec un organisme de formation pour former ses adhérents, auquel je vais évidemment souscrire.

Qu'est-ce qu'irsi modifie dans le fonctionnement et l'organisation des assureurs ? Irsi entraînera-t-elle le lancement de nouveaux produits et de nouveaux services ?

C.N. : Avec l'ancienne convention, l'assurance de la copropriété intervenait en cas de défaillance de l'assurance de l'occupant, qu'il soit copropriétaire ou locataire. Désormais, le sinistre sera indemnisé directement par l'assurance du copropriétaire bailleur. Sa compagnie ou sa mutuelle passe en deuxième ligne s'il y a défaillance d'assurance de l’occupant. Sada a ainsi mis en place le 1er janvier dernier une cellule dédiée aux copropriétaires bailleurs, les « copbails », constituée de compétences transverses, animée par plusieurs rédacteurs de tous les services. Tout le monde s'y est impliqué afin de créer un esprit d'équipe. Nous allons développer davantage de services autour de la réparation en nature ou du gré-à-gré, avec notre réseau d'artisans. Elle impliquera davantage de relations téléphoniques avec nos clients pour maintenir notre relation de proximité et prolonger l'accompagnement que nous leur proposons.

Comment éviter tout malentendu ou flottement dans son application après le 1er juin ?

C.N. : Tout le monde devra être prêt au 1er juin prochain. Toutes les équipes et tous les services auront basculé sur Irsi et seront capables de traiter tous les sinistres. Pour les dossiers sinistres déjà ouverts, et sachant que le règlement d'un dégât des eaux peut durer plusieurs mois, s'ouvrira une période transitoire pendant six à huit mois. Cette période sera la plus complexe et la plus enrichissante car il faudra s’accoutumer à tous ces nouveaux éléments tout en traitant des sinistres antérieurs à cette nouvelle convention. Cela nécessitera un suivi très précis des transferts de charge, pour nous permettre de voir quelles sont les parties les plus impactées par Irsi.

P.P. : Irsi ne s'appliquera qu'aux sinistres survenus à partir du 1er juin prochain. Les anciennes conventions continueront de s'appliquer pour ceux datant du mois de mai 2018, même s'ils sont déclarés postérieurement au 1er juin. Il n'y aura pas de rétroactivité d’Irsi. Il faut aussi garder en mémoire que les dégâts des eaux sont en moyenne déclarés trois mois après leur survenance. La FFA a été très claire en prévoyant une première période d'observation qui, à mon avis, durera plus de deux ans puisque le délai moyen de déclaration d'un dégât des eaux est de trois mois et de douze mois pour celui de son règlement avec remise à neuf. Ainsi, les premiers sinistres couverts par Irsi seront statistiquement réglés ou clos en septembre 2019.


 

Pierre Plasse, 61 ans, est PDG de Pierre Plasse et cie. Après un Deug de droit obtenu en 1978 à Paris II Panthéon-Assas, il sert comme aspirant en Allemagne. Il rejoint ensuite le cabinet de courtage spécialisé en patrimoine immobilier fondé par son grand-père en 1927. Il en occupera la direction générale de 1991 à 1996 avant d'en prendre la tête cette année-là, après avoir racheté les parts de son père au capital. Après la présidence de la commission informatique de la Chambre syndicale des courtiers d’assurances (CSCA), de 1997 à 2005, il préside sa commission sinistre depuis cette date.


 

B.C. : Son application se fera sur le terrain même si on reste beaucoup sur l'existant, puisqu'il n'y a rien de nouveau en termes d'approche de chiffrage. Nos experts entreront en rodage en juin et juillet pour une application qui devrait être digérée à la rentrée par la grande majorité d’entre eux, même si quelques cas particuliers peuvent faire l'objet d'un retour pour arbitrage vers nos assureurs mandants. Mais globalement, la grande majorité des dossiers pourra être traitée par les experts, qui font preuve d'une mobilisation forte. On travaille aujourd'hui pour en former un maximum partout en France, en interne et avec des prestataires. Nous tenons des réunions avec eux depuis avril et encore actuellement, des ateliers internes dans nos différents bureaux, où des experts formés vont en former d'autres sur différents cas pratiques.

S.P. : Irsi est une convention sans doute perfectible. Jusqu'au 1er juin, Cidre s’appliquera aux sinistres déclarés avant cette date. Ensuite, Irsi prendra le relais. La FFA prévoit une commission pour son suivi, avec en son sein une sous-commission d'experts. Une première période transitoire de trois à six mois risque d'être délicate en raison de possibles divergences d'interprétation. Une seconde phase s'ouvrira à l'automne ou début 2019 pendant laquelle la fédération veillera à ce que l'assureur unique alerte bien les assurances des autres parties prenantes aux sinistres. La période de deux ans permettra de dégager des tendances mais sera insuffisante, trop courte, pour disposer du recul nécessaire.

Cette convention va-t-elle changer les relations entre assureurs, courtiers et assurés du fait qu'Irsi impose la désignation d'un expert unique ? Modifiera-t-elle les relations avec les experts ? La convention amoindrit-elle ou renforce-t-elle leur rôle ? 

B.C. : Avec les conventions, les experts détenaient déjà un rôle essentiel de communication, de pédagogie, d’accompagnement des parties, en particulier des sinistrés, et d'information des assureurs mandants. Avec Irsi, ce rôle est renforcé et traduit la confiance que nous accordent nos mandants et leurs assurés dans notre rôle essentiel d'appréciation des sinistres. En externe, cette convention va renforcer nos liens déjà forts avec nos partenaires sur l’ensemble de la chaîne du sinistre ; la mission de l'expert devient encore plus essentielle, plus descriptive, plus précise et plus encadrée. De même, le spectre de nos interventions est étendu à des dommages qui n'étaient pas totalement pris en compte jusque-là : la recherche de l'origine des fuites par exemple. S'agissant de notre travail d’évaluation, il nous reviendra de bien délimiter ce qui revient à la charge de chaque partie, comment s'articuleront les répartitions et remises en état, comment devront être répartis les remboursements. Plus qu’auparavant, il faudra être très précis, pour bien cloisonner la prise en charge de chaque assureur, bien détailler les causes et les circonstances, le pourquoi et le comment du sinistre. Cette désignation d'un expert unique qui prendra le dossier à bras-le-corps entraînera un dialogue sur place plus simple pour le chiffrage et la désignation des artisans et entreprises partenaires pour la remise en état. Cela passera d’abord par un gros travail dans l’organisation du rendez-vous afin de collecter toutes les informations nécessaires sur les identités et les statuts de chaque partie : locataires, copropriétaires bailleurs ou occupants, propriétaires de l'immeuble, syndics, assureurs, etc. Nous y sommes habitués. Cela obéit à une demande de fluidité et de rapidité de gestion des dossiers, exigée tant par nos mandants et les lésés. Il ne faut pas passer à côté d’Irsi. 

V.J. : Le rôle de l'expert devient primordial dès que le montant d'un sinistre dégât des eaux dépasse 1 600 €. Sa mission le conduit désormais à collecter non seulement des renseignements sur le sinistre et les sinistrés mais aussi, et en plus, à rechercher les éléments à l'origine des fuites. Nous devrons veiller à la qualité technique de leurs rapports et à ce qu'ils respectent les délais imposés. L’expert devra faire preuve d’une vigilance accrue dès sa saisine. Les différents critères d'expertises sont les mêmes pour tous. Ce qui simplifie son travail de recherche, de recueil de renseignements. En revanche, la manière de les recueillir reste libre et laissée à leur appréciation.

Cette désignation d'un expert unique laisse-t-elle entrevoir une réduction des conflits d'experts ? L’élaboration d'Irsi a causé des débats passionnés à propos des experts salariés des assureurs. Certains, doutant de leur indépendance, plaidaient pour qu'ils ne soient pas intégrés dans cette nouvelle convention… 

B.C. : Je ne pense pas que les débats aient porté sur leur indépendance. Experts indépendants ou salariés, nous faisons le même travail, nous partageons la même vision de rigueur. L'obligation de neutralité et la rédaction d'un rapport pour toutes les parties s'imposent à tous. Tout écart envers cette obligation sera vite corrigé. Le problème a pu se poser par le passé, mais je crois que tout est rentré dans l’ordre. Nos analyses doivent être objectives et totalement indépendantes.

Irsi va-t-elle réduire le coût des expertises pour les assureurs ?

C.N. : La désignation d'un expert unique mandaté pour les dommages inférieurs à 5 000 € implique moins de coûts pour les assureurs, moins de points de litiges entre deux parties, moins de retards dans les règlements des sinistres.

P.P. : Le nombre des expertises va être réduit mais pas leurs montants. Les clients des experts sont les assureurs qui leur versent des honoraires déjà négociés. Il y a longtemps qu’avec plus ou moins de bonheur, les plus grands acteurs ont confié ces relations avec les experts à leurs services achats afin d’en réduire les coûts.

Faut-il s'attendre à un mouvement de consolidation du secteur de l'expertise ? Redoutez-vous une préemption des meilleurs experts par les plus grandes compagnies ? 

B.C. : Nous sommes déjà dans cette configuration avec la présence de cinq-six grands réseaux très bien structurés qui connaissent bien la convention et vont entreprendre un gros travail de formation de leurs experts. Ces regroupements ont obéi aux appels d’offres des grandes compagnies qui souhaitent des interlocuteurs présents sur tout le territoire national. Il y aura toujours quelques experts indépendants à côté de grandes structures. La concurrence est très positive.

S.P. : Je ne veux pas préjuger de ce qui va se passer. Nous avons beaucoup travaillé avec eux. Ils se sont montrés enthousiastes pour nous suivre. 


 

Christophe Naudin, 45 ans, est chef du service indemnisation MRH/MRP de Sada assurances. Il est titulaire d'un BTS assurances obtenu au lycée Montaury de Nîmes. Il a effectué tout son parcours professionnel chez Sada assurances, et dirige aujourd’hui son service indemnisation MRH/MRP au sein du pôle grand public. Fort de ses vingt-deux ans d'expertise au sein de Sada assurances, il prend plaisir à traiter avec le plus d'efficience possible un maximum de situations qui découlent des indemnisations et se consacre pleinement à la satisfaction des clients dans le respect des règles et des valeurs de Sada assurances.


 

P.P. : Les regroupements et les fusions se sont déjà constitués avec de grands cabinets ou avec des associations d’experts. Ces groupements, avec lesquels nous travaillons, ont permis une mise en commun d’expérience, d’informatique, d’organisation… Comme dans d'autres secteurs économiques.

V.J. : Les experts n’ont pas attendu Irsi pour se regrouper (depuis Solvabilité II). Chez Sada, nous sélectionnons nos experts intuitu personae principalement en fonction de leur compétence technique qui prévaut sur leur appartenance à un groupement ou pas. Actuellement, notre maillage d'experts du territoire France métropolitaine est représenté notamment par 12 groupes nationaux.

Irsi implique-t-elle un partage plus clair des responsabilités des propriétaires d'immeubles, copropriétaires et occupants ? 

P.P. : Irsi concerne essentiellement les copropriétaires et les bailleurs sociaux puisqu'elle fait référence aux immeubles collectifs à pluralité d’occupants. Elle ne se limite pas aux logements ou aux parties privatives, mais concerne également les parties communes d'un immeuble si la cause ou l'origine d’un sinistre incombe à un tiers assuré. Irsi va moraliser quelque peu le marché des immeubles, puisque désormais, pour les dommages compris entre 1 600 et 5 000 €, il sera possible d’effectuer des recours contre l’assureur du responsable, qu’il soit copropriétaire occupant ou non. Cela incitera, sans doute, les propriétaires et copropriétaires à mieux entretenir leur patrimoine. Irsi devrait encourager une révision des budgets de maintenance, même si c'était déjà le cas puisque la fréquence des sinistres, lorsqu'elle entraînait de mauvais résultats statistiques sur un dossier, conduisait les assureurs à appliquer des mesures comme des franchises ou des majorations de primes.

C.N. : Avant Irsi, l'assurance de l'immeuble ou de l'occupant-locataire indemnisait sans plafond. Désormais, les copropriétaires-bailleurs sont intégrés dans la convention. L'assurance de l'immeuble intervient en troisième ligne et non plus en seconde ligne. Par exemple, en cas de sinistre au sein d’un immeuble en copropriété, l'assurance de l'occupant est sollicitée en première ligne, puis vient en seconde ligne celle du copropriétaire-bailleur et enfin en troisième ligne, la police de la copropriété. Avant Irsi, soit le sinistre était inclus dans la garantie, soit il se trouvait en dehors. Maintenant avec Irsi, tout est dans la garantie sauf les causes d'exclusion. Autre nouveauté : l'incendie est lui aussi régi par cette convention, même si peu de feux causent des dégâts inférieurs à 5 000 €. Le rôle des assureurs et des courtiers évolue : ils devront aiguiller les copropriétaires bailleurs ou leurs syndics vers les bons gestionnaires et interlocuteurs.

S'agit-il d'une nouvelle responsabilité pour les copropriétaires bailleurs ?

S.P. : Chaque assureur indemnise ce qu'il doit indemniser. Ensuite, chaque compagnie ou mutuelle peut se retourner contre l'une ou les autres. En pareil cas, l'assuré n'est pas pénalisé par ces recours, son indemnisation n'en est pas ralentie. C'est l’assureur de l'occupant qui prend en charge toute la gestion du sinistre. C'est lui qui désigne l'expert unique, recherche les autres assureurs concernés, indemnise ce qui lui revient d'indemniser au premier euro. Auparavant, le sinistre était cogéré par l'assureur de l’immeuble et celui de l’occupant, ce qui compliquait les choses. Les copropriétaires bailleurs, qui avec les anciennes conventions étaient très peu concernés en cas de sinistre, voient donc leur rôle enrichi par Irsi. Pour nous assureurs, il était très important qu'ils se sentent concernés, qu'ils soient responsabilisés puisqu'ils sont propriétaires des murs et des éléments fixes des logements loués. Par conséquent, l’assureur d’un copropriétaire-bailleur sera concerné si un sinistre survient dans le logement assuré. La nouvelle convention responsabilise leurs assurés. Notons par ailleurs que certains problèmes de maintenance se heurtent aux règlements obscurs de certaines copropriétés. D’où parfois des canalisations vieillissantes, des travaux d'entretien ou de maintenance retardés ou effectués a minima dans certains immeubles.

Est-ce qu'il ne subsiste pas des trous dans la raquette, c'est-à-dire des sinistres ou des risques mal ou pas couverts par Irsi ?

P.P. : Irsi est une bonne convention, mais des problèmes demeurent. Notamment pour des immeubles « passoires » dans lesquels les travaux sont sans cesse bloqués ou reportés pour de multiples raisons. Avec la Cidre, l'assureur de l'immeuble pouvait fixer ou relever des franchises pour inciter les copropriétaires à les engager, à prendre soin de leur patrimoine. Avec Irsi, ces franchises ou exclusions ne sont plus opposables. Ainsi, pour un dégât des eaux de 4 000 €, l’assureur de l'immeuble ne pourra pas opposer sa franchise de 10 000 €. Il devra régler le sinistre. D’autre part, la question des transferts de charges pour les sinistres supérieurs à 5 000 € n'est pas résolue puisque beaucoup d'entre eux restent pris en charge par l’assureur de l'immeuble. Et ce, même si la responsabilité des copropriétaires, pourtant régulièrement assurés, est clairement établie. L’assureur de l'immeuble continue d’indemniser plus de sinistres qu'il ne devrait.

S.P. : L'assureur gestionnaire est le générateur de la recherche de fuite. Il place le copropriétaire bailleur devant ses responsabilités. Irsi prolonge la loi Alur qui oblige les copropriétaires-bailleurs à souscrire une responsabilité civile. Malgré cela, quelques-uns d'entre eux ne sont toujours pas assurés aujourd'hui.


 

Vincent Joye, 46 ans, est expert conseil chez Sada assurances. Diplômé de l’Institut des assurances d’Aix-en-Provence, il a vingt-deux ans d’expérience dans l'entreprise. Il est devenu expert conseil de la branche immobilier de la compagnie en 2001. Expert immeuble et référent technique à  la direction indemnisation de l'assureur, il est chargé du suivi des prestataires, juristes et experts, et de celui des courtiers Gisel (avec délégation de gestion-règlement des dommages).


 

V.J. : Comme le souligne toujours notre directeur technique, Mohammed Bel Baraka, « il n’y a pas de mauvais risque, il n’y a que de mauvaises tarifications ». Un simple ajustement tarifaire suffit.

Quid de la substitution de l’assureur aux propriétaires non occupants (PNO) pour la réalisation de travaux ? Est-elle possible sans leur consentement ? 

P.P. : En aucun cas, un assureur ne peut contraindre un propriétaire ou un syndicat de copropriétaires à engager des travaux conservatoires ou préventifs. Un courtier ou un assureur ne peuvent engager des travaux pour le compte de leurs clients qu'après un sinistre et seulement avec leur accord. Un administrateur de biens a souvent du mal à convaincre des copropriétaires-bailleurs de réaliser des petits travaux préventifs. Beaucoup de ces professionnels ont vivement conseillé à leurs clients copropriétaires de souscrire des assurances, comme le leur imposait la loi Alur. Ils ont mis en place des contrats d’assurance de groupe avec les assureurs proposés par les syndics pour garantir les logements loués.

C.N. : La loi Alur a effectivement imposé aux occupants des logements l'obligation d'être assuré en responsabilité civile. De telles assurances RC occupant peuvent aussi être souscrites par les copropriétaires pour couvrir leurs locataires. Ces contrats commencent à se mettre en place.

V.J. : Un assureur ne pourra pas agir contre le gré du propriétaire ou du copropriétaire bailleur. Tout se fait ou se fera sur la base du consentement. Il n'y a pas de raison que ça ne fonctionne pas. La convention ne recèle pas d'ambiguïté sur ces points.

Irsi prévoit aussi des réputés-garantis pour l'indemnisation des dommages subis. Cela peut-il entraîner une barémisation des règlements ? 

S.P. : Irsi prévoit de simplifier les recours entre compagnies. Le process de gestion des dossiers est facilité ou simplifié par un barème de répartition opposable à toutes les parties prenantes. Il prime sur toutes les dispositions des contrats de toutes les compagnies et mutuelles. En cas de recours ultérieurs entre assureurs, la convention indique précisément, en fonction du cas de figure, la répartition in fine de la prise en charge. Par contre, les règlements au sinistré se font en fonction de la réalité des dommages et il n'est pas question de les barémiser.

V.J. : Aucune barémisation des indemnisations n’est à craindre. L’indemnisation des assurés lésés se fera comme actuellement au coût réel.

Les assureurs ne risquent-ils pas d'opposer les franchises et les exclusions de leurs contrats pour s'affranchir de ces réputés garantis ?

S.P. : Les réputés garantis s'imposent à tous les assureurs et mutuelles signataires de la convention. Ainsi, la recherche des fuites s'impose même si leurs contrats l’excluent. Il en va de même pour les franchises ou les exclusions mentionnées dans leurs polices : elles s'effacent devant les dispositions de la convention Irsi. L'assureur ne peut se prévaloir de ses propres dispositions pour s'exonérer de l'application de la convention. La convention et ses réputés garantis priment sur les contrats.

V.J. : Les franchises contractuelles ne sont plus applicables. La convention s'impose à tous : un assureur (compagnie ou mutuelle) ne pourra pas s'exonérer de ses obligations en arguant de ses propres conditions générales ou particulières, exclusions et franchises. Il n'y a pas de dérogation possible. Cela mettra fin aux nombreux échanges et contestations intercompagnies et courtiers.

En guise de conclusion, y a-t-il des points qu'Irsi néglige ou sur lesquels elle ne va pas assez loin ? Regrettez-vous certaines de ses dispositions ?

B.C. : Irsi se base sur des seuils relativement réalistes, puisque 80 % des dossiers concernent des sinistres en dessous de 5 000 €. La nouvelle convention va mieux répondre à la grande majorité des dossiers, ceux d'un montant de moins de 5 000 €. Peut-être ce seuil sera-t-il remonté à 10 000 € après une période test. Faut-il envisager une extension sans plafond de la désignation de l’expert unique ? Il existe encore et existera toujours des dossiers où l'expertise contradictoire résout bien des situations.

P.P. : Sans doute assisterons-nous au terme de la période d’observation à une revalorisation des seuils actuels. 

S.P. : Irsi aboutit à un équilibre intelligent qui concerne 95 % des cas : seul le solde des dossiers, soit les sinistres de plus de 5 000 €, méritent ou justifient une expertise contradictoire.

Quelles futures évolutions pourraient modeler Irsi ? 

P.P. : Attention aux effets pervers du réputé garanti, notamment en termes de franchises.

S.P. : Irsi vient renforcer le système conventionnel français qui est un des plus sophistiqués d'Europe. Ce texte sert et renforce la compétitivité de l'assurance française.

Cette convention peut-elle inspirer d'autres marchés d'assurance ? Son modèle peut-il être étendu à d'autres risques ?

B.C. : Peut-être pourrait-on réduire par le biais d'Irsi ou d'une convention qui s'en inspirerait les délais et les coûts de gestion en cas de tempête, de catastrophe naturelle ou de dégradations immobilières commises au cours d'un vol. Dans ce dernier cas, le texte devrait comprendre une revalorisation des seuils de déclenchement des expertises uniques jusqu’à 3 000 € par exemple, notamment dans le cas de détériorations immobilières, pour qu’une porte fracturée puisse être remise en état rapidement, sans attendre que l'expert de la copropriété ou de l’occupant selon le cas soit désigné pour traiter ce préjudice matériel qui vient s’ajouter à l’impact psychologique du vol et de la sensation de vulnérabilité de la victime.

P.P. : Le règlement des dommages immobiliers résultant d’un vol ou d’une tentative de vol (portes palières) est régi par la convention vol. Ces sinistres provoquent souvent une grande insatisfaction chez les lésés, tant en termes de délais qu’en termes d’indemnisation. Il serait donc également souhaitable de revoir cette convention.

S.P. : La convention Irsi a plutôt rapproché les assurances multirisques habitation de ce que d'autres conventions ont fait en assurance auto. Avec elle, la MRH a rattrapé le petit retard de Cidre sur l’assurance auto ou les relations entre les gestionnaires et les assurés sont régies par des conventions extrêmement automatisées, très avancées. Ce modèle de convention pour une gestion simplifiée et accélérée des dossiers existe également pour Crac, l’assurance dommage ouvrage et la responsabilité civile décennale. 

V.J. : Les dispositions Irsi et ses seuils forment une convention évolutive dans le temps. Peut-être l'un ou l'autre seront-ils l'objet d’une révision, à l'issue d'une phase de tests prévue sur deux ans pendant laquelle la FFA analysera l’intégralité des rapports pour compte commun des experts et les transferts de charges que cette convention aura entraînés.

C.N. : Elle s'inspire de la convention pour l'assurance auto, avec sa barémisation, ses recours simplifiés. Devra-t-elle être amendée ? L'avenir le dira. Irsi est une convention évolutive. Rendez-vous dans deux ans après un bilan des rapports des sinistres par la FFA.

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